违约方行使合同解除权的条件

2019年2月10日，置业公司作为出租方、广告公司作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》协议约定：租赁面积为700平方米，租赁期2019年3月1日起，期限3年。租金26万元/年，一年一付，支付次年房租需提前2个月完成，否则视为违约，每超过一天，广告公司应按违约金额的10%作为违约金支付给甲方。如因不可抗力等因素，造成任何一方或双方经济损失的，任何一方不得向对方提出索赔要求。合同签订后，广告公司按照合同约定支付了前两年的房租。2020年12月31日，广告公司向置业公司发文申请缩减租赁面积。2021年1月19日，置业公司向广告公司发出《房租催缴通知》，表示不同意广告公司提前解除合同，亦不同意广告公司缩减租赁面积的申请。2021年1月20日，广告公司向置业公司提出《房屋不再续租通知》，并于2021年2月24日前搬离涉案场所。置业公司认为广告公司不支付第3年租金的行为侵害了其合法权益，遂向法院起诉要求广告公司支付第3年租金26万元及迟延交纳租金所产生的违约金。广告公司提出反诉请求，要求依法确认双方于2021年1月20日合同已经解除。

1.涉案合同应当继续履行还是解除；

2.置业公司要求广告公司继续履行合同支付房租并承担违约金的要求是否应当得到支持。

法院经审理认为：房屋租赁合同的标的不适于强制履行。因受疫情等情况影响，广告公司因其自身经营存在困难，已向置业公司申请减少办公面积并寻求解决方案，后置业公司不同意其缩减租赁面积以减少经营成本，广告公司已提前一个月告知置业公司解除合同。故广告公司要求解除《房屋租赁合同》不存在恶意违约的情形，同时广告公司也已实际搬离租赁场所，如果继续要求其履行合同并缴纳相应的租金，显然对其显失公平，置业公司也会因获得不当利益而违反诚实信用原则。因此，双方签订的《房屋租赁合同》应当解除。因涉案合同已经解除，置业公司要求广告公司支付第三年租金26万元，没有法律依据，不予支持。关于置业公司要求的违约金部分，虽然协议对违约金的计算方式进行了明确约定，但是该标准超过了法律保护的范畴应予调整，酌情认定广告公司应当向置业公司支付违约金65000元（三个月租金）。据此，一审判决：一、依法确认置业公司与广告公司签订的《房屋租赁合同》于2021年1月19日解除；二、广告公司余本判决生效之日起十日内支付置业公司违约金65000元；三、驳回置业公司的其他诉讼请求。置业公司不服一审判决，提出上诉。

中级人民法院经审理认为：房屋租赁合同为继续性合同，不适于强制履行。广告公司虽不享有合同解除权，但其离开租赁楼房已不再实际经营，双方租赁合同事实上已无法履行，为防止形成合同僵局导致损失进一步扩大，判决解除双方的租赁合同并无不当。置业公司要求按照合同约定支付违约金，数额过高，远超其实际损失，不予支持。在广告公司要求减少租赁面积并搬离租赁场所的情况下，置业公司并未秉持诚实信用原则采取有效措施减少自身损失，没有采取积极措施同广告公司就疫情情况下的租金等进行协商，一审法院认定的65000元违约金数额合理，予以维持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。

本案主要涉及如何认定广告公司作为违约方具备申请解除合同条件的问题。长期以来不论是在理论界还是在司法实践中，对违约方是否享有合同解除权都有较大的争议。《民法典》第五百八十条第二款的出现弥补了立法上没有规定违约方是否可以解除合同的空白。如果一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，不利于破解合同僵局，实现公平正义。就本案出现的典型性问题，人民法院可以通过审查合同是否陷入僵局以及是否有必要解除合同来平衡双方当事人的利益以及维护诚实信用原则和公平原则。承办法官具体结合了《民法典》第五百八十条第二款和最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第四十八条规定，综合考量违约方是否满足以下三个解除合同的条件。

1.客观上出现合同僵局。合同僵局是指在一些长期合同中，一方由于经济形势的变化、履约能力减弱（甚至丧失）等原因，导致不能继续履行长期合同，需要提前解约，而另一方拒绝解除合同，双方僵持不下的情形。合同僵局常出现在长期性房屋租赁合同过程中。正如本案中，广告公司与置业公司签订租期3年的租赁合同，但是由于广告公司经营困难，无力承担每年26万元的租赁费用，向置业公司提出提前解除合同，置业公司不同意其提前解除合同后，广告公司搬离租赁场所不再实际经营，双方的租赁合同事实上已经无法履行，形成合同僵局。

2.主观上违约方不存在恶意违约，守约方拒绝解除合同违背诚信原则。合同僵局情况下，合同难以继续履行或继续履行对违约方显失公平，违约方必须不存在恶意违约的情形。不存在恶意是指违约方不是故意违约损害对方利益，但并不排除可能存在过错。过错包括故意和过失，如果违约方故意实施违约行为来为自己谋取利益，从而损害守约方的利益，为维护诚实信用原则和公平原则，这种行为都不能得到支持。但是在具体案件中，出现合同履行不能的原因是非常复杂的，例如违约方出现经营不善等，这时，违约方当然存在过错，但是这种过错不能排除违约方申请解除合同的权利。此外，在出现情势变更或者不可抗力的情况下，违约方亦可以解除合同。本案中，广告公司在签订《房屋租赁合同》时，并不会预料到疫情的发生，在疫情背景下，其经营活动受到较大的冲击，亦联系置业公司想要通过缩减租赁面积来降低经营成本，在协商未果的情况下，其提前解除合同，搬离租赁场所，并不再缴纳第三年租金，故其虽然存在违约行为，但是在主观上却并非恶意。此外，守约方拒绝解除合同违背诚信原则。本案中，在广告公司已经实际搬离租赁场所的情况下，置业公司要求其继续履行合同并缴纳高额租金，不仅会给违约方广告公司带来较大的利益损失，违背公平原则，同时置业公司也会因获得不当利益而违背诚实信用原则。

3.在程序方面，法院需要依当事人的申请来决定是否解除合同。根据《民法典》第五百八十条第二款的规定可以看出，这种情况下的解除权是一种依申请的司法解除权。本案中，广告公司在提出反诉时明确要求解除其与置业公司签订的《房屋租赁合同》。

综上，违约方申请解除合同在满足一定条件的前提下是可以予以支持的。承办法官根据本案的具体情况，认定合同陷入僵局并根据公平原则和诚信原则，合理认定违约方已经具备解除合同的条件，同时又酌情认定其需要承担的违约责任，充分保障了双方的权益。

《中华人民共和国民法典》第五百八十条　

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第四十八条【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

（1）违约方不存在恶意违约的情形；

（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；

（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

    合同的宗旨就是实现双方当事人的目的，赋予违约方申请解除权也正是鼓励交易的体现。该规则也有利于解决合同僵局问题，及时解除不能履行的合同，避免继续履行的瑕疵，是及时止损，也是为合同双方当事人提供更多的交易机会，同时也有利于实现违约方与非违约方的利益平衡。最后，若您在工作生活中，遇有法律问题，欢迎留言或致电咨询。